工作单位：大连世茂嘉年华置业有限公司 作者：朱云峰

成本控制阶段划分及比例

一、         方案设计.

方案设计主要是需要成本配合设计、销售讨论方案，对影响成本较大的部位可拿出几套成本优化方案进行讨论。如外立面材质、细部造型处理；对造价较高、规格较大的景观苗木的可行性进行研究；对硬覆盖的尺寸材质的必要性、小榀的复杂性进行探讨；对室内精装工程的材料再不影响整体效果的前提下可否用低代高等问题进行逐一讨论等等。而上述这些恰恰都是影响成本的主要因素。

由于是对整个框架进行方案优化，因此方案设计对成本的控制将会起到决定性的作用，如果优化得当，在编制目标成本时将会最大限度的制定成本上限，对后期的扩初阶段、施工阶段起到一个很好的奠基。此环节的成控比例约占房建整体成控阶段的40%，非常重要！

建议今后如果项目再有新地块启动的话，在此阶段一定要多开会讨论、研究、测算、比对。争取拿出性价比最优的方案，以便为后续的成本控制打下良好基础。

二、         扩初设计.

   扩初设计过程中最重要的环节是在定稿前要组织设计、工程、成本、拟定施工单位甚至是销售等单位和部门进行图纸会审，针对一些图纸上的矛盾、模棱两可之处、可优化成本之处等等进行重点研究。 

   图纸会审也是成本控制很重要的环节，在图纸中找出一个可大大优化成本的问题是完全有可能的。举例说明：某地块在扩初设计阶段竟然将别墅框架柱砼设计到C40、C50的高标号，众所周知高标号砼适用于超高层商业局部设计以及人防设计，一个小小的别墅完全没有必要，然而等到施工阶段才发现此类问题已为时已晚，因为施工单位已经进行搅拌施工，如果当初能组织有效的进行图纸会审，我想不会是现在的局面。初步估算只此一项便额外增加了近60万的成本。（导致这种问题的可能与设计院有关系，该设计院为首次与项目合作，对现场情况缺乏了解可能也是主要原因之一）

   根据以往的经验，此环节的成控比例约占房建整体成控阶段的20%，很重要！建议以后在正式出图前一定要组织相关单位和部门仔细研究图纸，对其可能影响到的成本问题进行进一步的消化，才能在后续的招标过程中更好地控制成本，让投标单位所报的利润最小化，成本优化最大化。

   由于招标流程是集团成本制度，且目前的招标制度为各大房地产公司所通用，已经比较成熟，因此基本无优化可能。

三、         施工图设计.

   施工图设计过程中最终要的环节也是图纸会审，有了扩初设计的图纸会审，施工图设计图纸会审主要是针对确定施工单位后，由施工单位结合现场实际情况，对图纸中的不足以及矛盾之处进行必要的讨论和研究，成本部需要针对施工单位提出的意见进行成本估算，对可能要增加的成本进行进一步的优化。

   由施工单位提出的问题主要是细节方面，因为施工单位已经确定，他们为了更好地节约成本，势必会在图纸方面考虑周全，因此此环节有了施工单位的把控，成本部的配合，对成本控制的效果会进一步的提升。

   此环节的成控比例约占房建整体成控阶段的10%，重要！

四、         施工阶段.

   此环节管理的主导部门是工程部，在成本管理方面主要分为两大部分：

一是施工单位的管理，对一些施工过程中违反工序、偷工减料、无故拖延工期等情况，依据合同要果断采取罚款的措施！由于是纯粹的工程管理，在此不便细说。

第二点也是最重要的一点便是变更管理，据我在公司的这段时间里，我发现之所以成本一直居高不下，主要原因便是变更管理不到位，特别是前期地块如82、80#，有的变更甚至金额有上百万之多，实在令人匪夷所思！！至于之前是什么原因咱不细说，个人建议以后在变更管理方面要采取如下措施：

工程变更管理：

1.         首先要明确变更的提出源，一般来说分为三个部门和单位，即施工单位、甲方工程部和销售部；

2.         其次成本部、工程部以及施工单位（如销售提出的需要销售部参加）共同参与讨论，由提出者论述变更的原因。一般由工程部和施工单位提出的往往是技术方面的问题，由销售提出的是提升品质和客服方面的问题；

3.         最后由相关部门和单位一起讨论变更的必要性，并现场查验。如确定变更必须发生，则由成本部主导来提出变更是否有优化的可能，当然次优化是在不影响工程技术以及销售品质等硬指标的前提下来讨论；

4.         如涉及到相关责任单位，要一起参与此次变更的讨论。如涉及较大的变更，要整理成会议纪要，会议纪要中要明确变更提出源、变更原因、内容、责任单位以及初估金额，共同签字确认。

设计变更管理：

与工程变更的不同之处在于多了一个设计部门的参与，而有些设计变更往往是必要的且毋庸置疑，因此在设计变更管理的环节较工程变更管理可以有所简化。

签证管理：

签证管理是在现场遇到紧急的情况必须额外处理，由此发生的变更情况。如在桩基础施工时遇到溶洞或孤石等不可抗力的情况而必须采取相关必要措施。此类情况允许立即变更并以签证的形式来记录。

此环节的成控比例约占房建整体成控阶段的20%，很重要！且较为敏感，因此在过程管理中一定要严加把控工程变更。

五、         竣工验收.

   如果上述阶段的成本控制做的较好，那么结算工作只是对上述工作的总结，特别是对总价包干的合同几乎没有较大的影响。

六、         维保期内

   维保期内有质量问题需要维修。如由责任单位维修，则无需任何操作；如由第三方单位维修，在维修前发工程联系函通知责任单位到场查验，维修后的费用由第三方和责任单位双方洽商，维保部做见证方。（可在施工合同内注明如后期拒绝维修进行相应比例的罚款），此环节不影响成本。

七、         维保期外

   此环节主要和施工阶段的施工质量挂钩，如果质量不好，将直接影响维修费用，我曾经在一家小房地产企业工作，他们在维修方面所花的费用竟然占到了施工成本的1/4，。因此如何在施工质量和成本优化两方面找到平衡点，是很重要的。换句话说要想做到高性价比的房子，在施工阶段一定要严格管理施工单位和工程变更，对施工单位要做到奖罚分明，说到做到，既不要只罚不奖更不能只奖不罚。对工程变更的管理也可以和奖罚措施挂钩，比如施工单位提出一个减账变更，经讨论可行后可以适当的按比例进行奖励；如出现拖延工期等情况也要按合同进行处罚，绝不留情！双管齐下，才能在施工质量方面震慑住施工单位，提高施工质量，进而保证维保期外的维修费用降至最低！

   此环节如把控得当，完全可以达到零成本，重要

综上所述，在方案设计阶段的成本控制应该是最重要的，其次就是施工过程管理。因为施工过程管理时间跨度较大，过程较为繁琐，因此也是管理的重中之重。